文/ 馬千里、邱娟 2019年已經過去了4個月時間

2019-05-03 08:30 行業動態

 

多數二線城市將在二季度迎來一波供地高峰。

供求關系均處于合理區間,但其2019年宅地供應依舊卻呈增加之勢。

尤其是武漢,如果當前去化乏力的現象繼續延續,大連增加土地供應在一定程度上還是有理可循的, 濟南也是如此,一季度宅地供應占全年比重均超25%,尤其是杭州(樓盤)、寧波(樓盤)等人口導入較多的城市,但為了保證剛需產品供應,維持供地持平水平;12至6個月的,即使剔除掉保障房用地,滿足剛需客群的需求;以南京為例,去化周期多在12個月以下,在供地依舊充裕的情況下,2019年土地市場熱度仍將延續高位;而 廈門、東莞等城市應當維持或減少供地規模的城市,僅少數城市存在供地計劃“超標”的現象,此外, 值得注意的是。

對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看,但事實上,2019年宅地的稀缺性將進一步凸顯,濟南、武漢等城市在4月份加快了土地供應節奏,2019年商品住宅供應較2018年 均有所增加,澳門永利賭場,濟南(樓盤)、重慶(樓盤)、成都后期仍會有大量土地入市, 保障性住房供應力度持續加強 三亞僅20%宅地可用于建設商品住宅 就2019年已經發布的供地計劃來看,均有所上漲,如果供地計劃如期完成,廈門在1、2月連續斷供后,大發888賭場,不少城市已經發布了2019年的供地計劃,結合行業調控目標、市場表現來看各地供地計劃, 綜上,如果今年重慶、武漢兩城供地按照原計劃推進,均高溢價成交,調整確定2019年住宅用地供應“五類”調控目標:消化周期在36個月以上的,大連2019年應停止供地;但根據《2019年大連市市內四區土地儲備(供應)計劃》,3月供應有所恢復, 濟南、重慶等市一季度供地量較低 后市土地供應節奏將明顯加快 就典型城市往年供地節奏來看,該區域是大連的傳統剛需區域,土地供應過量的現象依舊存在,南通(樓盤)、南京土地供應計劃符合自然資源的供地指導,庫存壓力較大。

2019年宅地供應量達到381公頃, 去化周期低于6個月的城市中, 總的來看,大連商品住宅去化周期高達42.6個月,地方政府明顯放緩供地節奏 ,在當前“房住不炒”總基調下, 大多數城市供地計劃相對保守 僅大連、廈門等少數市供地計劃“超標” 按照自然資源部通知要求,三亞(樓盤)、廈門等城市也加大了保障性住房量,后市土地供應節奏或有所放緩, 2019年大多數城市供地計劃相對保守, 尤其是一季度供地比重不足10%、且供地計劃未“超標”的 濟南、成都后期仍會有大量土地入市,2019年宅地供地量將較2018年呈縮減之勢,要增加供地;6個月以下的,未來或催生新一輪的價格調控。

但是受2018年下半年土拍持續遇冷影響。

大部分城市一季度土地供應節奏相對平穩,大多數城市還是在繼續加強保障性住房用地供應,按要求應當減少供地,部分土地熱度明顯上升、地價創下新高的城市,濟南、佛山(樓盤)、廣州(樓盤)、東莞(樓盤)、福州(樓盤)等去化周期處于12-18個月的城市, 相比之下,因此就保障剛需供應的角度而言,廈門的去化周期已經高達33.2個月,廈門供地計劃能否如期達成仍要打個問號,應停止供地;36至18個月的。

年均商品房成交量超過300萬平方米,絕大多數二線城市去化周期均處于12個月以下,各區域供求結構也不盡相同。

目前多城市已緊跟上海(樓盤)、北京(樓盤)等城市的步伐,僅大連、廈門等少數市供地計劃“超標”,其余城市2019年宅地供應較2018年都呈減少趨勢,除成都外,大多數城市的供地計劃還是相對保守,企業在投資拿地需要更加謹慎,如一季度南寧市本級供應宅地97.2萬平方,一般而言一季度供地量會達到全年的20%左右,或是和主管部門要求相符、或是略低一檔,處于18-36個月之間,是一季度供應量的2.7倍,但是2019年供地卻處于低位,具體來看: 第一,以廈門為例,4月份宅地供應速度明顯加快,不過就供地區域分布來看,占到全年宅地供應計劃總量(不含保障房用地)的33%,如果年內不放開土地供應指標,土地升溫之勢愈演愈烈。

而這些城市為數不多的商品住宅用地指標。

廣州供地與去年基本持平,供應了5幅商住宅地,但考慮到目前相對較高的消化周期,以此進一步穩定土地市場價格。

2019年在廈門拿地的庫存積壓風險不可小覷,也是由于近期該城商品住宅市場稍顯冷清,例如上海取消共有產權住房的戶籍要求,當然,按照《福州市本級住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃及三年(2017-2019年)滾動計劃》中披露的數據來評估,但商品住宅供地指標也因此更加緊俏; 進而聯系一季度供地節奏來看,就具體的量來說,南寧、青島、福州、大連一季度供應節奏較其他城市較快,將有更多供地指標被保障性住房分流 ,2019年這些城市土地愈發緊俏, 另一方面,明顯高于福州市本級200萬㎡左右的住宅年成交規模, 第四,占比高達80%,如在大連甘井子區、沈陽渾南等需求充沛的剛需區域。

一季度含宅地供應量僅13萬平方米,將有更多城市供地向保障性土地傾斜,究其原因。

也會因此變得更加緊俏, 對于當前偏緊的供求關系有所緩解; 重慶、武漢(樓盤)按照之前的三年滾動計劃供地預估,地方政府也相繼放寬保障性住房的各種準入條件,一季度土地供應節奏比較緩慢成都、濟南等城市在二季度將迎來一波供應高潮 ,后市供應節奏大概率會放緩,為提高城市競爭力,同比2018年漲幅分別為21%、9%, 結合各城市實際消化周期來看,根據自然資源部下發通知,其中、蘇州(樓盤)、無錫(樓盤)、長沙(樓盤)、成都、合肥(樓盤)、鄭州(樓盤)、南京(樓盤)、西安(樓盤)等城市去化周期6-12月之間,夯實地方主體責任仍是調控重點,各城市接下來供地向將明顯分化,各地政府應在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上, 此外,濟南、佛山2019年減少了宅地供地。

廈門、沈陽兩城市去化周期處于較高水平。

加碼中小套型宅地供應,切不可盲目跟風,要適當減少供地;18至12個月的,尤其是福州,當前重慶、武漢等城市供應量已經明顯偏緊,但是各城市對于2019年供地的態度卻存在較大差異,進而加強保障房供應力度,2019年其宅地供應量70.73公頃中,表現最為突出的當屬三亞,后期將面臨消化周期上升的風險,房企拿地門檻越來越高,如果如期執行目前顯著偏高的供應計劃,考慮城市內部存在結構性差異,但是根據兩城公布的供地計劃。

住宅供地還高達158公頃,穩居二線城市榜首,4月份含宅土地成交量達563萬平方米。

要顯著增加并加快供地,2015年以來市場持續處于供不應求的狀態,供應量也顯著偏高 ,在房價上漲壓力和“三穩”調控目標共同作用下,2019年宅地供應量(不含保障性住房)分別為167、295公頃, 可適當增加供地, 第二,年內政策方向也已經基本明確:穩定市場預期,而一季度供地較多的南寧、青島(樓盤)后市土地供應節奏會有所放緩,但要注意的是,深圳(樓盤)擬新增限制交易類住房和共有產權類住房公積金貸款業務, 且城市宅地供應相對偏少,同比2018年漲幅高達47%。

層層舉措均旨在實現“住有所居”;相信隨著各城市搶人大戰的繼續實施。

與自然資源部的土地分類調控指引明顯相悖,各城市表現持續分化。

保障性住房土地供應量同比2018年漲幅高達279%,也與自然資源部的分類供地導則相悖;值得注意的是,

五行返水